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当房地产市场增长停滞,未来几十年的财富爆点藏在哪里?
乌鸦小编 发表于:2019-2-11 21:51:43 复制链接 看图 发表新帖
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每个时代都有每个时代的大机会,只是多数人站在机会的起点上时并不自知,只留下回首往事时的遗憾。

当房地产市场增长停滞,未来几十年的财富爆点藏在哪里?

当房地产市场增长停滞,未来几十年的财富爆点藏在哪里?
来源:华商韬略
作者丨华商韬略出品人 毕亚军

01
1980年4月2日,改革开放总设计师与几位中央领导在探讨长期规划问题时,谈了他对住宅问题的看法和想法,强调要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。

他说,城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。新房子可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清。

他还说,住宅出售以后,要联系房价调整房租,使人们考虑到买房合算。要研究逐步提高房租,不同条件的房子房租要有区别,将来房租提高了,对低工资的职工要给予补贴。建房还可以鼓励公私合营或民建公助,也可以私人自己想办法……

“这些政策要联系起来考虑。”

当年4月13日的全国基本建设会议期间,时任国务院副总理兼国家计委主任姚依林将这些内容向大会作了传达。

数据显示,当时,全国人均住房不到5平方米,几乎家家户户缺住房,总设计师的指示因此备受关注。

一场影响深远的住房改革也由此渐进展开。

02

住房是个大问题,对改革开放初期中国来说,更是个极其复杂和难度很高的问题。

总设计师的一席话,启动了房改。但改革进行得并没有那么快,很长一段时间都只是在试点、“摸石头”。

直到1988年1月15日,国务院才召开第一次全国住房制度改革工作会议,并宣布从1988年开始,住房制度改革要在全国分期分批展开。改革才算真正开始。

商品房概念由此萌芽,万科也是在那一年开始了房地产。

不过,精明的万科也是摸着石头过河,边走边瞧,并没有把前途命运全部押注到房地产之上,零售、快销品都是王石的兴趣,甚至还去做了电影制片,以及光碟。

因为,王石也是吃不准,住房在未来中国到底会走一条怎样的路。到1991年上市,他都还是脚踏几只船。但伴随南巡春风持续吹,他对房地产的信心越来越大了。

越来越多的人也踏进到房地产领域。

万科上市第二年,“一无所有农民出身,25岁前穷到不可想象。18岁前没穿过鞋、没穿过袜子,23岁时衣服上的补丁完全掩盖了衣服原有颜色”的杨国强,不满足做帮别人盖房子的建筑老板,决定做为别人盖房子的地产老板,并成立了“碧桂园”。

1997年,据说是帮老板盖房子也帮老板挣到1个亿,却向老板要求涨薪20万都不能的许家印,带着“七、八条枪”,在一个不到100平米的民房里成立了一家专门做地产的新公司,并且给公司取了一个好名字:恒大。

直到1998年,一个真正的住房新时代来了。

当年3月29日,很多关心房子问题的人都被震动了一下。当天,时任国务院总理朱镕基在中外记者招待会上回答了记者关于住房制度改革的提问。他说:

我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革,让人民群众自己买房子。“整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化。”

并且强调:住房的建设将要成为中国经济新的增长点。

当年6月,国务院决定,党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法,推行住房分配货币化。7月,国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。

亚洲金融危机、国企下岗、香港金融保卫战,人民币面临巨大贬值压力……

中国经济的重重困难之下,中国住宅商品化的大时代就这样轰隆隆地开始了,并从当年全国才有2000亿的房地产销售额,一走直到2018年全国房地产额的149973亿。

一栋栋高楼因此拔地而起,一个贫穷落后了数百年的大国因此而快速崛起。

貌似忠良的地产商潘石屹提供的一个数据是,中国房地产的市值是65万亿美元,超过中国国有资产总值,也超过美国欧盟日本三地方总值。

他说:“我查了好多数字,有人说是200万亿人民币,有人说是300万亿人民币,有人说是400万亿人民币,最高的一个是说到470万亿人民币。最近我到网上看到一个图表,说中国房地产的市值,是65万亿美元,这个数字也是怪吓人的数字。”

还有人说,中国房地产的市值可以买下4个美国,这当然是夸张,而且只能是买下美国的房子。

03

“住房的建设将要成为中国经济新的增长点。”

20年前,一定有人想过这句话将如何影响自己并改变中国,但大概都不会想到它会影响并改变得如此深刻,尤其是想到:

它会如此地决定自己是贫穷还是富有。

经济日报社编制发布的《中国家庭财富调查报告(2017)》显示:

2016年房产净值在全国家庭人均财富中占比高达65.99%,北京、上海等城市甚至高达80%。当年,全国居民房产净值增幅达17.95%,增长净额占家庭人均财富增长额的68.24%,而城镇居民则高达75.62%。

由广发银行与西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》的样本中,中国城市家庭居民资产规模已从2011年的户均97万元增加到2017年的150.3万元,而这增长主要来自住房价格的上涨。住房在家庭总资产的比重也提高到了77.7%。

而在美联储2018年6月公布的美国家庭总资产中,截至2018年3月31日,房地产占美国家庭总资产的比例仅仅只有24%。

房子让中国人变得富有,也变得贫穷。富有的是折算下来的财富总值,贫穷的是日子过起来、生意做起来的消费和生产与投资。

在广发银行与西南财经大学的报告中,居民家庭财富中的金融资产所占比重仅11.8%,而在这少得可以算可怜的金融资产中,又有高达42.9%为银行存款,股票则仅占8.1%。

折合下来也就是,股票只在中国居民家庭总资产中占比0.96%,不足1%。对于世界第二大经济体而言,这是一个比30多年前人均居住面积不到5平米,还要尴尬的数据。

而在美联储公布的数据中,美国家庭总资产中,股票的占比高达15%,另外还有高达20.5%的养老金。

问题的关键更在于,房产增值本身并不创造财富。一套房在那里,值100万,还是1000万,它就是一套房而已。

当你原本只需要用100万,但却硬生生被迫要用1000万才买得起一套房时,如果你买了,你也就少了900万去支持房地产之外其他的经济。最重要的,你也少了900万能给你带来的其他消费包括快乐。

你有一套房子,价值百万千万,但你两手空空,甚至还背着几十年的债要还,你日复一日的工作,只能还债,养房,当越来越多人这样,就是这个社会有价值连城的房子,但却两手空空……

有限的资金,用到这里的多了,用到其他的自然就少了。几十年的居民财富,甚至众多人未来几十年的财富,都被如此巨大地锁定在了不创造财富,也不提升国家竞争力的房子里,当房子不能再是新的增长点,当因为房子而缺少资金去培育新的增长点,于是就有了中国经济走成了今天这样子。

在潘石屹提到的那张图表中:

当房地产市场增长停滞,未来几十年的财富爆点藏在哪里?

当房地产市场增长停滞,未来几十年的财富爆点藏在哪里?

中国房产总市值高达65万亿美元,美国、欧盟、日本三大公认的当今世界强势经济体的总和,才60万亿美元;与之相对的是,中国股票市值为6万亿美元,只有美国、欧盟、日本三者总和的十分之一左右。

基本上也就是说,跟美国、欧盟、日本比,我们只把10%的财富流进了股市,也就是用在了通过股市来拉动经济之上。

再小的买卖也要有本钱,发展产业是需要资金支持的。当社会资金源源不断地引入房地产,并且凝固到房地产,何来资金创新科技,何来资金消费升级?创新科技、消费升级都缺资金,又何来经济转型升级?

如果经济不能转型升级,如果居民收入持续降低,已经高上去的房价如何支撑?如果得不到支撑,房价下跌,甚至大幅下跌,让原本是居民资产的房子变成居民的负债……

于是,“房子是用来住的不是用来炒的”;于是,房地产被纳入国家安全范畴。

怎么安全?稳住就是安全。不能大涨,但也不能大跌。闷在那里,等待创新科技起来,等待消费升级起来,等待转型升级实现,等待居民收入撑得起房价。

于是,为了经济转型升级,我们还要注入流动性,还要放水,但必须:

严控资金流向房地产。

04

不让资金流向房地产,要让资金流到哪里去?

答案是,流向创新科技,流向消费升级,资金要流向更好服务生产与消费的地方,要流向支持中国经济的转型升级。

但,什么地方才能取代房地产成为新的金钱沸腾之地,什么地方才能像房地产一样吸收资金,但又不同于房地产把资金变成钢筋水泥,而是变成创新科技、消费升级和转型升级的血液?

经济的问题,终归还是要通过经济的手段来破。如何破题?解铃还需系铃“人”。

破题和解铃,其实早已开始。

严格上市公司分红要求,严格退市制度的执行……改革发行制度拥抱新经济……

“中国经济迈进新时代,国家创新战略上升到了前所未有的高度,境外资本市场纷纷采取措施吸引我国优秀的创新企业,对我国资本市场而言,破除障碍吸纳更多优秀的创新企业,十分紧迫。”

“资本市场能否跟上创新经济发展的步伐,关系到经济结构转型升级的国家战略……”

“将在上海证券交易所设立科创板并试点注册制……不断完善资本市场基础制度。”

以及,一次次地强调:严控资金流向房地产,而且是要多管齐下地严控。

以及,证监会终于迎来一位从姓名上就带着吉利的新主席:易会满。

如果把这些放到经济全局,放到解铃、系铃“人”的高度去看,你就能看出答案。

答案就是,发展好资本市场。

甚至,副总理刘鹤都专门接受采访特别强调:“最近我高度关注国际投资机构对中国股市的评估和国内专业机构的市场分析”。

并且结论:“大家比较一致的看法是,从全球资产配置来看,中国正在成为最有投资价值的市场,泡沫已经大大缩小,上市公司质量正在改善,估值处于历史低位,所以很多机构建议对中国股市给予高度关注,认为中国股市已经具有较高投资价值。对这些评估,相信投资者会做出理性判断。可以说,股市的调整和出清,正为股市长期健康发展创造出好的投资机会。”

国家领导人当然不会喊你买股票,但请注意,划重点了:1、大家比较一致的看法;2、中国正在成为最有投资价值的市场;3、可以说,股市的调整和出清,正为股市长期健康发展创造出好的投资机会。

当然,这个资本市场依然充满着糟粕和问题,市值40多亿一年亏损70多亿,上百家公司纷纷预告自己一年亏掉10多亿,几十亿,有的甚至是一年亏掉它从上市到今天所有的利润……

而且此前毫无预警……还有扇贝逃跑,猪被饿死……一幕幕堪称全球最荒唐戏码……简直把一切监管和投资者当猪耍!!

但否极泰来,事情总是相对的,烂公司一个个现形,好公司也就更被发现了。问题被集中爆发,解决,向好的基础和机会,也就大了。利空出尽就是利好,洗洗更健康,劣币正在被驱逐,良币时代正在到来……

此情可待成追忆,只是当时已惘然。

如果20年前的“住房的建设将要成为中国经济新的增长点”,错过了。那今天,“股市的调整和出清,正为股市长期健康发展创造出好的投资机会”,实在值得好好想一想。

不要等待中国居民财富从股票配置不到1%发展到了10%甚至更高,再枉然:

当时的自己,已是站在一个可以坐享财富大生长的——划时代的,新的起点上。

05

1602年,雄心勃勃的荷兰成立了荷兰联合东印度公司。为了融资干大事情,他们通过发行股票的形式向全社会借钱,最终募集了相当于现在几十亿欧元的本钱。

通过此举,东印度公司将社会上分散的财富,包括阿姆斯特丹市市长女仆的钱都变成了自己扩张的资本,也让女仆都变成了与自己有福同享、有难共担的股东。

强大资本的支撑下,在当时最强大的国家国王——西班牙国王的轻蔑中出航的东印度公司,短短5年便让自己的船队规模超过西班牙、葡萄牙船队数量的总和。

再过不到50年,东印度公司已在全世界拥有15000个分支机构,掌握全球贸易的半壁江山,相继建立并掌握了包括中国台湾、新西兰、印尼、纽约在内的国家与城池。阿姆斯特丹成了世界的中心,拥有东印度公司股票的人收获了丰厚回报。

向全荷兰人募集本钱,用自己的扩张替整个荷兰创造滚滚财富。此后,东印度公司的模式不断演进,英国人,美国人,相继采用其股份制模式,通过发行股票将分散的财富集中起来,也开启了人类社会的生产、商业与财富新时代。

汇丰银行则是另一个例子。

过去几十年,对香港和香港人命运影响深刻的不是李嘉诚的长江实业,而是另一家公司:汇丰。这不光因为汇丰长期是香港最大的公司,是港币的第一个且最主要的发行者,一直扮演着准中央银行的角色,大多数香港市民都是汇丰的客户;更因为汇丰赚他们的钱,也用他们的钱替他们赚更多的钱。

他们都是汇丰的股东。

一项调查显示,在香港,有超过50%的香港市民曾经是汇丰的股东,而且其中的大多数都是汇丰的长期股东。包括李嘉诚、李兆基等香港财团,也都持有大量汇丰银行的股票并因此受益。

如果你从1977年开始购买汇丰的股票,即使每年只买入1万元,到1987年时,你无需再投入,只需每年的股息就可继续购入1万元股票;如果你一直持有,到2007年时,汇丰的市值已增长80多倍,你每年的股息将达到50万港元。因此,有香港人称,要投资,只需要买入汇丰的股票并持有。

出于这一原因,当2009年汇丰因为美国次贷危机影响股价大跌时,一位著名股票人禁不住在直播中泪流满面:虽然他一股汇丰都没有,但却“替汇丰股民难过”。

把钱交给更能创造财富的人,让这些人将钱拿去生产,拿去经营,去创造更多的财富,越多的钱聚集到越多更能创造的人手中,就会创造越多的财富,进而带动整个社会财富的创造,也让所有参与人受益……

这大概就是资本市场的核心价值所在,这个核心正在中国资本市场渐渐形成。这不但不该是资本主义的专利,甚至这才更加“共产”主义:让资本、人才、创新创意相遇并聚集,一起更好地创造财富并共享成果。

最重要的,当房地产不再是,也不能继续是经济增长点,除了资本市场,我们似乎看不到能像房地产那样,聚集民财,发展经济,并且可以像房地产那样对经济有整体拉动力的“资金大池”了。

如果你相信社会总是要往前走,经济总是要往前走的,即使是赌,也值得赌它一把。

国家让资本流向哪里,财富就在哪里生长。

站在农历2019年的门槛前,我纵观经济万象,掐指一算,再次认为:股市将是房市之后,中国资本和财富新的沸腾之地。

未来20年,甚至更长时间,股市将取代房地产,决定你个人,你家庭,甚至你家族的贫穷还是富有。就跟过去的房地产一样。

2019,股市或许还会更低,或许会从此步步向高,但即便更低,放眼未来5年,10年,甚至更长,它一定是在长期牛市的起点上。

如果你不指望自己当神仙,一定能买到最低赚到最多,如果你真的以长期价值投资来把握这个机会,如果你可以大方向对了,就能等到大方向兑现,你应该认真考虑投资股市了:埋一笔钱在这里,然后忘记它,让它去生长。

当然,就像房地产一样,它的生长和沸腾,也会有一个相当的过程。1998年房地产就全面市场化了,但到2005年,北京四环的房价也才均价不到1万。

你今天的播种,或许也要多少年后才会有收获,甚至必须多少年之后,才能有大收获。而且,不能指望像买房,买了,只要持有到今天,都一定大赚。

因为,股票和房子不一样,即便整体大有希望,也不会个个股票都涨。而且,越是成熟的市场,越不会鸡犬升天,泥沙俱下,好公司烂公司都一个样。

对于已经在市场的股民来说,一个接一个的最黑暗都已坚持下来,此时更没理由放弃:在2500点的低谷把4000点高位时买到的股票便宜给别人。

前天很残酷,昨天很残酷,今天更残酷,即便明天最残酷,也总有美好的未来一定来,不要死在它来之前的暗夜里。

一个股票跌到几块钱时撑不住,割肉卖给了那些在十几块,几十块时卖掉,现在回来抄底的人;然后又在这个股票涨到十几块,几十块时,把它从用几块钱从你手里抄了底现在要套现离场的人手里买回来。

几十块跌到几块钱的股票敢卖,几块钱的股票涨到几十块了敢买,一次一次,资本市场的穷富输赢都在这周而复始的追涨杀跌里……如果你过去已做够了这规律的奴隶,现在应该去做一次它的主人。

当然,这也只是个人判断。股市有风险,投资需谨慎。“相信投资者会做出理性判断。”

条评论
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高级
永远 发表于 2019-3-28 19:00:43 | 阅读全部
您好,我是北京58到家集团:
   北京58到家,互联网家政独家兽企业,整体估值超过20亿美金。
   随着二胎放开、老龄化加剧、生活水平提高,目前家政行业大有可为;
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