拿股票给理想中的房子标价 一个房价可负担的新算法

美国主流的房价可负担指数都在比收入和房价的比值，最近这一连串数据出炉，所有人喊出来的结论都是可负担性创历史新低。但身处旧金山的理财博主山姆大叔在这件事上看到了反直觉的另一面，他在这周发布的文章里提出了一个把房子的价格用一篮子股票份额来衡量的算法。拿旧金山中位价房子的成交价除以纳斯达克 100 场内基金 的单股价格就能得到一个有趣的数字，2016 年那会儿买一套中位价房子要掏一万两千八百股，十年后的今天只需要两千六百多股。换个角度，如果一个人把买房的钱换成一个等额的纳斯达克 100 场内基金 仓位再攒十年，到今天他账面上的股份数，已经足够直接全款买下当年那套房。

这个算法有意思的地方在于它把房子的标价锚定到了一篮子成长性资产上，绕开了收入和房价那种已经失真的对比逻辑。传统的可负担指数比的是月供占月收入的比例，这在过去十多年里因为零利率、政策托底、超低库存三重力量失灵，几乎所有美国大都市的指数都在历史新低。但把房子换算成股票份额，立刻就能看到另一个故事，房子对那些真正在出价的人其实正在变得更便宜，而不是更贵。只不过能在拍卖场上举牌的根本不是中位家庭，是那些账上已经囤了相当资产的人。买房的可负担性从来不是中位数博弈，是少数高净值人群之间的较量。

这件事对攒钱买房的普通家庭作用是什么，可以掰开看三段。第一段，存款账户里的现金基本已经跑不赢核心城市的房价。把现金换成股票不一定能跑赢，但起码是一种长期实战的策略，这十年里标普 500 的年化收益远比定期存款高。第二段，房价不会崩盘的根因不是工资追上来，而是供给被人为压住。上市房源始终是个很小的池子，这个池子一旦被少数买家瓜分，整体价格就被他们之间互相抬起来。第三段，对想买首套的普通家庭来说，房产和股票的对冲比现金存取更可靠，纯粹攒现金的工资照着这条算法几乎追不上任何一个一二线城市的中位价房子。

这套算法对国内的讨论也有参考价值。一线城市房价收入比的数据长期高挂在历史高位，但同样的算法搬到中国语境，结算单位换成沪深 300 或者某个行业 场内基金，会发现过去十年攒股的方式其实已经悄悄跑赢了攒钱买房的方式。这个结论并不适用所有人，但对那些有稳定现金流、有耐心持有指数、又有清晰自住需求的中产家庭，资产组合里留一档蓝筹 场内基金 的策略远比单纯等工资上涨更现实。读者要做的不是把这套算法套到自己城市上，而是把它当成一个财务思维的样本，看清楚资产之间的相对变化就足够了。

再下一层的影响是，这种算法一旦被普通购房者接受，会改变他们使用杠杆的方式。传统的房贷基于工资本位的负债能力评估，这种评估方法在过去十年的低利率环境里压低了月供压力也放大了贷款额度，但股票份额为本位的算法会让一些家庭重新考虑是否要承担那么高的杠杆。房产的账面浮盈不等于真实可变现收益，中间有税、有限售、有拍卖折价。把房产和股票放在同一个比较坐标系里，反而让原本喧嚣的买不起声浪变得理性一些。能看清楚账本的人都清楚，所谓买不起买不起，要先看和谁比。

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