王健林三年甩卖80座万达广场 老王这次到底在想什么

王健林最近又被顶上热搜,因为万达又开始批量卖资产了。 据工商信息显示,过去 3 个月万达已经挂牌 23 座万达广场,加上 2024 年那一轮卖掉的 57 座,三年内累计出售了 80 座商业广场。从 2017 年那波债务以来,老王已经累计处理了 200 多座核心资产。

但跟 2017 年那次断臂求生不同,这次王健林不是在还债,而是在做战略转型。 2017 年万达负债 6000 多亿,被监管点名后被迫卖资产降杠杆,属于被动收缩。 这次三年累计卖了 1300 亿,主要资金都投到了轻资产管理、珠海万达商管上市。

为什么要换,因为重资产模式已经跑不通了。 2024 年万达广场整体租金回报率 4.8%,比 2019 年的 7.2% 跌了三分之一。 核心问题是消费下行,商场客流降了 15%,店铺关店率 22%。早期万达广场 18 个月就能回本,现在一个新广场前 5 年都在亏。 这种生意,继续重持有就是拿自己的现金流去填无底洞。

王健林这次卖资产的方式,跟以前也很不一样。 不是整栋卖给接盘侠,而是引入战略投资者。 新加坡主权基金 GIC 买了 12 座,黑石买了 8 座,中东某基金买了 5 座,剩下 58 座是跟国内险资合作,保险公司拿物业长期租金回报,万达拿运营管理费。

这种 REITs 化的处理方式,就是把不动产从万达的资产负债表里剥离出去,变成一个金融产品。 好处是万达账面负债立刻降下来,资金流动性释放出来。坏处是老王对核心资产的控制力变弱了,以后万达广场赚的钱,大头不再归万达。

珠海万达商管是王健林这次转型的关键棋子。 这家公司 2023 年在港交所上市失败,现在重新申请 IPO,估值从 2000 亿降到 800 亿。 上市成功的话,万达商管会成为中国最大的商业管理公司,管理面积超过 6000 万平方米,超过华润万象生活 2 倍多。

但这条路也不平坦。2024 年珠海万达商管净利润 38 亿,同比下滑 27%,主要因为购物中心空置率上升、租金回调。港股市场对这种重资产背景的公司估值非常谨慎,给到的 PE 不到 10 倍。

看老王这 30 年的商业轨迹,会发现一个挺有意思的现象。2010 年前后万达最鼎盛的时候,王健林是中国首富,那时候万达广场一年开 30 座,影院、百货、酒店、文旅什么都有。2017 年危机后他壮士断腕,把文旅、百货、海外资产全卖了,只留下商管。现在他又要从重资产走向轻资产。

说到底,这是一个典型的一代创业者面对周期变化时的应对方式。 房地产黄金 20 年里,谁拿地多谁就赢。到了 2020 年代,商业地产变成了金融+运营+科技的复合生意,光有地没用。 老王这次如果能完成转型,他会是一代企业家里少数几个真正跟上时代的人。

但如果转型不成功呢。万达商管 IPO 如果重新受阻,或者上市后股价破发,王健林手里可用的牌就只剩运营管理费这一块。一年 30-40 亿的净利润,对应 800-1000 亿的估值,这是很低的水平。 老王真正能留给王思聪的家底,可能比外界想象的要少。

这一波重资产卖卖卖,影响的不仅是万达。全国有 500 多家商业地产公司都在跟着调整模式。万达是一个风向标,它怎么做,行业里其他人就会怎么参考。